物流地产（Logistics Real Estate）是指根据社会发展的需要，物流地产商在全世界选择适当的地点来投资与建设物流设施，再转租给有相关物流业务需求的制造商、零售商、物流公司等客户，并由物流地产商提供相关物业管理服务的物流活动。通过物流地产这种商业模式，物流需求方企业与物流地产商可以达到利益和风险的共赢，使需求方企业可以减轻资产负担，能更加专注于本业，另一方面物流地产商也可以获得更加稳定的租赁与服务收益。

物流地产这种商业模式刚好处于物流价值链所构成的微笑曲线顶端，因而能扩充和延伸原有的物流价值链，使物流和地产相互结合，达到互补效果并带来更多的附加价值，也有利于物流地产商与客户实现长期稳定的策略联盟，并有系统地整合物流价值链的服务，形成持续的核心竞争力。
 

 

随着上世纪90年代以可持续发展（Sustainable Development）为目标的“绿色浪潮”的兴起，逐步促使着物流地产走向绿色化发展道路，物流地产的绿色化成为物流地产的新趋势。如何促进物流地产向绿色化方向发展，使得企业目标和环境目标协调一致，是当前绿色物流地产迫切需要研究的问题，但目前关于绿色物流地产的探讨还不多见。本文首先介绍亚太区仓储物流地产市场的发展状况，其次梳理国际绿色物流地产的发展现状，最后针对绿色物流地产发展存在的问题提出建议。

亚太区仓储物流地产市场发展状况

       仲量联行（Jones Lang LaSalle）在所发布的2018年亚太区仓储物流研究报告指出，凭借电子商务平台的增长、强劲的人口增长、快速城市化进程和新兴中产阶级、工业和零售业的结构性转变以及科技和自动化的不断进步等，亚太区的物流地产仍是全球增长最快的地区，表现与欧洲和美国市场相当，例如：2018年前三个季度的交易量较去年同期增长29%。世界银行（World Bank）报告也称，亚太地区的五个国家——日本、新加坡、香港、新西兰和澳大利亚，在最近两年一度的物流表现指数中跻身前20名，而韩国、中国和中国台湾也进入前30名之内。
       报告也指出亚太区物流地产前六大市场，分别为中国、日本、南韩、新加坡、澳洲和印度，这些市场处于不同的阶段，预计总存量超过15亿平方米，超过美国的12亿平方米。在电子商务蓬勃、消费人口成长等因素下，亚太区仓储物流市场逐步吸引越来越多投资额，尤其是新兴市场如中国大陆、南韩与印度，亚太区整体仓储物流产业链的交易额持续创新纪录。若综观全球物流市场，明显可见物流市场价值连年攀升，预估2023年将成长至735 亿美元。
 

国际的物流地产始于上世纪80年代，物流地产发达的国家以欧洲和美洲为主，政府和地产商从注重环境、资源和效率等方面来考虑物流园区的开发建设，促进了绿色物流地产的发展，也呈现出物流地产的整合化与协同化、规模化与网络化、绿色化与低碳化等三大特点。在物流地产的绿色化与低碳化方面，物流的最终发展方向是实现绿色化与低碳化，绿色化与低碳化可节约社会资源，更好地保护地球环境，这也是物流地产商应承担的社会责任。

由于物流是促进经济发展和消费的重要关键，但发展物流的同时又会对环境带来影响，例如：运输和配送工具的噪音、排放有害的污染、交通阻塞等；另外，产品生产厂商在生产过程中的废料如不及时处理也会对环境造成污染。因此，21世纪对物流地产的发展提出了新要求，即以可持续发展为目标的绿色物流地产，例如：
 

      1.要对物流系统污染进行控制：在物流系统的规划与决策中，要尽量采用对环境污染小的方案，例如：采用排污量小的货车车型，采取近距离配送、夜间运货（可以减小交通阻塞，节省燃料和减小污染排放量）等。发达国家政府倡导的绿色物流则是在污染发生源、交通量、交通流三个方面制定相关政策来进行约束。
 

      2.要建立废料处理的物流系统：例如，物流地产企业应该把目前的“线性开放式的生产物流”方式，改变成能够回收产品废料的“循环式的回收物流”。

在政府政策方面，发达国家较早宣扬绿色物流理念，积极完善绿色物流政策体系。美国政府的《国家运输科技发展战略》明确交通的总目标，运输系统要安全、高效、可靠，范围要国际化，形式要综合化，特点要智慧化，要保证与环境友善等。
 

       德国联邦政府统筹规划交通干线、运输枢纽，并通过对经济布局、物流现状的调查，根据各种运输方式衔接的可能性，在全国范围内对物流地产的布局、用地规模与未来发展进行合理规划；其次，地方政府积极扶持建设，引导各州按统一的规划用地建设物流园区，主管部门对符合规划的物流地产给予资助或提供货款担保，因为德国政府认为物流地产的规划和建设并非只是单纯地追求营利，定位由物流地产形成的物流园区需具有一定程度的公共服务功能。
       日本政府以污染者付费为基础，提出由消费者负责分类包装废弃物，政府负责收集，私有企业获政府批准后对包装废弃物进行再处理的制度。政府也通过《新综合物流施政大纲》来确保实现“建构减轻环境负荷的物流系统与对循环型社会的贡献”的目标，明确要求根据社会实际情况，如地球温度升高暖化问题、大气污染问题等存在的具体问题来建构物流系统。同时政府重视区域规划，在城市的边缘带、环线或城市间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套建设的地块作为物流园区，并颁布一系列土地使用和优惠投资政策。政府并将规划的土地分地块以生地价格出售给不同类型的物流协会，这些协会再以股份制的形式在内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，政府还采取提供长期低息贷款的方式给予资金不足的支援。
       在物流地产企业方面，国外物流地产商也十分重视可持续发展的绿色物流地产，这种经营模式尤以普洛斯为代表，普洛斯在全球投资建设优质高效的物流仓储设施，形成一个全球化的物流配送网络。作为现代化物流地产界的霸主，普洛斯在中国大陆、日本、巴西的市场比例均排名第一，在美国排名第二，管理着超过5,000万平米的物流基础设施。2017年以28亿美元收购盖世理（Gazeley）正式进军欧洲市场，将传统的欧洲市场纳入版图，标志着普洛斯的全球布局迈出重要一步。在中国大陆，普洛斯处于绝对领先地位，其市场比例超过第2到第10名的总和，由于电子商务持续繁荣，亚马逊、京东与制造业等客户对于仓储设施的需求不断增长，令普洛斯大为受益。
       普洛斯坚持可持续发展是实现商业目标的核心，致力于将可持续发展融入业务的各个方面，也持续为股东、客户、员工、供应商和所服务的社区，提供更高经济、环境和社会的价值。普洛斯继续发展可持续发展平台，以独特的优势来建造高质量的建筑，最大限度地提高供应链效率，并以更可持续的方式来满足消费拉动型增长在核心市场的需求。
 

普洛斯可持续发展政策的范围适用于全球所有设施，目标是通过确保所有新建筑都符合可持续发展的要求。普洛斯执行可持续发展的原则有:
 

       1.在公司的各个层面，恪守诚信为本，在所有业务部门均奉行零贪污政策，并积极向员工灌输诚信和道德的文化。

       2.将环境、社会与管理政策（Environmental, Social & Governance Policy，ESG）风险和机会纳入决策中，坚定致力于为环境提供最高水平的保护，并保障员工、客户和社区的健康和安全。致力确保将重大的ESG风险和机会纳入投资研究和筛选、投资选择以及投资组合管理。

       3.主动与利益相关者接触，能够理解并应对所在社区新出现的风险和机遇。

       4.吸引和留住有才华、有上进心的员工。致力于员工和项目的持续改进，将ESG纳入人才管理项目，提供全面的培训计划和积极的工作环境，支援个人的成长和发展，促进健康、安全和平衡的生活方式。

       5.致力于在供应链中，推动成本和资源的使用效率最大化，支援在预算、准时、安全、对环境影响最小的情况下交付开发项目。

       6.通过证据来驱动绩效，了解建立问责制和透明度需依赖于可靠和可靠的资料指标，承诺实施必要的资料管理流程，以支援ESG目标。
 

普洛斯基于以上可持续发展的原则，目前在绿色物流地产的作为有：环境友好型施工、生态可持续性、利用风能发电、低耗能照明、雨水回收系统、在地下收集雨水并回收用于种植、清洁汽车尾气、利用太阳的紫外线等。寻求以积极、有意义的方式为所处的社区和环境作出贡献，具体例如：

       1.致力成为环境管理行业的领导者，普洛斯的欧洲平台Gazeley于2004年推出了一个环保仓储的“生态模板”。该经验与竞争对手和客户共享，以减少碳足迹。

       2.自2013年以来一直是全球房地产可持续发展基准（GRESB）的成员，GRESB是一个行业驱动的组织，被广泛认为是全球房地产可持续发展的标准。

       3.在建设环保物流设施方面处于领先地位，具有节能和节水的特点，包括：太阳能电池板、雨水收集系统、节能照明、保温材料和可靠的木材来源等。例如：在相同地产的占地面积下，传统仓储的空间利用率30%，但普洛斯可达到70%以上来提供最大的仓储空间。

       4.全球超过100座设施拥有绿色建筑认证，包发LEED、BREEAM、DNJB、HQE和CASBEE。例如：在日本的设施中有超过50%安装了内置的地震隔离装置，以保护员工、客户和社区免受地震的伤害。还与日本建筑协会合作，积极与所有地区的客户合作，提供绿色技术解决方案，如地面源热泵系统、太阳能路灯系统和屋顶太阳能热系统等。

       5.节能与能源可再生，例如：白天使用采光板作为仓库采光系统，阳光经漫反射均匀地照射到室内每个角落，使仓库节能又美观。夜间的照明采用逐排控制，可根据操作需要选择照明，更人性化并节省能源消耗。2018年也与Brookfield合作开发中国大陆最大的分散式太阳能平台。

       由以上介绍可知，坚持可持续发展的目标，可作为发展绿色物流地产的方向。
 

深化绿色物流地产的建议
 

1.完善与落实政府的绿色物流地产政策

绿色物流地产不仅是获取相应的经济利益，还要以保护环境、节约资源以及可持续发展为目标，但现在无论是政府、物流企业还是地产商对绿色物流地产的认识都非常有限，政府对于绿色物流地产的开发、建设和营运也缺乏政策扶持与规划，加之物流标准不统一，导致企业间不能有效衔接，致使物流成本居高不下，拉大与发达国家的差距。建议如下：

(1)建设绿色物流基础设施：政府应加快并扩大公路、航运、管道、城市配送等绿色物流基础设施的规划与建设，对于现有物流基础设施应重视改造，以提高使用效率。

(2)激励与惩戒：政府应采取相应的激励措施，例如：绿色税收政策、绿色环境补助政策、政府绿色采购等，为绿色物流地产的发展提供保障。同时对污染型企业要实施惩戒，通过征收环境税迫使企业改进，降低污染。

(3)成立绿色物流地产基金：帮助物流地产业提高物流技术，减少污染物的排放，促进建设过程对废弃物的回收再利用，提高资源的利用效率和加强物流地产业的管理水平。
 

2.积极培养绿色物流地产的人才

目前本土的物流地产很多是由物流企业自己做，缺乏专业化建设能力，服务能力和质量不高。此外，物流地产企业整体实力较弱，物流设施开发和建设普遍缺乏专业化指导，已建成的物流地产开发地域分散，呈点状布局，未形成一定规模，还远达不到绿色物流地产的要求。

由于绿色物流地产对筹划、建设、营运等各方面专业的要求面广和层次高，培养和造就熟悉绿色物流地产的人才是当务之急，建议应积极促进产学研的结合，提升从业人员的水平。
 

3. 打造物流园区的信息平台

物流信息化平台的作用在于消除供需双方的信息不对称，提高物流参与方的工作效率，进而促进整个社会效率的提高，但目前部分存在信息平台不完备、网络覆盖面小、使用者少、信息传递缓慢等问题。建议物流地产企业可借助雄厚的资金实力和专业经验，在一定区域内打造战略性、规模化的物流信息平台，实现规模化、专业化、整合化和共享化，使客户企业通过信息平台实现在线上线下的协同效应，保障企业的高效运行。随着物流设施及服务能力的扩大，将形成一定的网络效应。
 

4.发展以客户需求为中心的绿色营运模式

绿色物流地产企业应开创以客户需求为中心的绿色营运模式，专注于绿色物流的软硬件，为客户提供便捷的运输配送通道，力求建构减轻环境负荷的物流系统，提供完善的金融保障、行政支援和网络交易平台等，将物流和电子商务有机结合，牵线搭桥供需双方，最大化降低企业的采购成本、仓储成本和交易成本。

5.坚持可持续发展的绿色物流地产来打造品牌形象

物流地产商应注重与可持续发展的整合，整合资源，提高资源利用率，打造绿色环境，提升绿色物流地产企业的整体品牌形象。
 

参考文献：

李露，物流地产绿色运营模式比较研究，物流工程与管理。

台湾全球商贸运筹发展协会，物流与运筹管理。

仲量联行，http://www.jll.com.tw

普洛斯，https://www.glprop.com

MBA智库百科，https://wiki.mbalib.com

（本文不代表本刊观点）

（文章来源于《现代物流》杂志）