——日本与中国台湾的案例

个人介绍

 

陈巨星 Kyosei

中国《现代物流》杂志 董事长

中国台湾《物流技术与战略》杂志 社长

中国台湾“经济标准检验局” 物流及包装标准技术委员

毕业于日本近畿大学法学院商经科专业，是亚洲物流与供应链领域的鼻祖级产业专家，自20世纪90年代以来活跃于日本及中国两岸物流界，曾任日本ACE 制作所工程师、中国台湾自动化协会副秘书长、中国台湾胜茂物流公司总经理、日商Fronters 株式会社社长与台湾冷链协会秘书长。

顾问项目：江西鹰潭与昆山千灯现代物流园区规划、德邦物流、世邦国际物流、台骅控股、震旦行、大成长城、永联物流开发、盒马网络等……

著作：《宅配大时代》、《物流中心营运案例集》

编者按：

陈巨星，亚洲物流与供应链领域的鼻祖级产业专家，自20世纪90年代以来活跃于日本及中国两岸物流界，为推动中国大陆与台湾地区物流行业的前沿发展作出了卓越贡献，在宅配、仓储自动化、冷链物流、新零售等创新商业模式及物流智能自动化领域，展现了深厚的专业素养和前瞻性视野。

陈巨星拥有丰富的从业与顾问经验，对行业发展有着独到的见解，30多年来长期担任亚太地区知名物流杂志的总编辑长，并发表了千余篇原创文章及多部产业著作，深刻影响了亚洲物流行业的动态与发展方向。凭借敏锐的洞察力和卓越的专业精神，陈巨星开创了亚洲物流供应链发展的新篇章，成为行业变革的引领者。

本文以日本三井不动产公司及中国台湾永联物流开发公司为代表，了解日本与中国台湾的物流设施开发现况、物流设施如何做差异化，以及未来的发展趋势。在如今新物流设施供过于求，建成竣工并不一定意味着可以立即租出去的时代，如何能将设施的出租率维持在最佳状态，提供物流地产开发的参考。

MFLP三井不动产 建立起与同业的差异化

过去二十多年，进入物流设施开发市场的参与者数量急剧增加，特别是日本的传统仓库业、商业地产开发商、大型运输业、大型物流服务业到不动产投资信托基金（REITs）等，虽然电商仓的需求依然强劲，但日本物流大都会区周边物流设施的供应量已超过需求。三井不动产于2012年进入现代物流地产业，当时，包括其他仓库公司在内的许多仓库“一竣工就立即被租出去了”。

▲ MFLP LOGIFRONT东京板桥外观加入公共服务与数字化及智慧化功能建立起与同业的差异化

然而，玩家数量突然激增，加上供应增加、日元疲软以及2022—2025年建设成本上涨等因素（表1），市场已经进入了一个与以往不同的阶段。从现在开始，如果不具备竞争力，就无法赢得胜利，尽管供应在增加，但需求仍然存在。三井不动产常务执行董事篠冢表示：“这不仅仅是建造和租赁仓库，而是要在设施内加入公共服务与数字化及智慧化功能，建立起与同业的差异化，以占据物流设施的领先地位。”

 

政策变动冲击行业发展

日本政府早在2018年就通过《劳动改革相关法》，对部分产业给予缓冲期。但自2024年4月起，已正式对“建设业、物流运输业、医疗业”全面适用《劳动改革相关法》中的“加班时间上限规制”，导致人力供给不足、成本上升、产能下降的一连串结构性问题。问题在于：日本物流、建设业长期依赖“超长工时”来支撑产能，制度一上路，人还在，但工时被砍，相当于实际可用劳动量瞬间缩水。

物流业的冲击最明显，明显的运输能力下降，根据日本国土交通省估计，2024年起，日本卡车运输能力将减少14%～30%，长途运输、夜间运输、末端配送首当其冲。运能缩减导致运费上升，企业为确保运力，被迫提高司机薪资。为控制运输成本，将需要长时间运输的模式改为“多车次、短距离”的运输模式，但总体物流成本结构性上升（非短期通膨）已成为现实。

“2024年问题”也同样对设施建设业产生冲击，导致物流设施的建造成本上升，主要原因是，施工工期延长，同样人数可用工时减少，工程进度拉长，尤其是物流仓库、大型工业设施、都市再开发等。建设成本上升的原因不只是材料，而是人力不足导致人工成本上升，工期拉长让间接成本增加，夜间或假日施工受限导致效率下降，这正是这几年物流设施建设成本持续上涨的结构性原因。（表2）

 

日本政府与企业对2024年问题的应对方式

在政府方面，主要推动共同配送、多式联运（铁路＋卡车）、数字化与自动化补助，但短期无法补足人力缺口。在企业方面调整物流网络布局策略，将仓库尽量靠近消费地、降低实时配送比例、采取共同配送与接受更高物流及建设成本。

三井不动产对“2024年问题”的改变是什么？一个明显的改变是，从物流设施的建设阶段，就开始将运输预约系统，规范化地融入卡车泊位中，以减少装卸时间和等待时间。三井不动产正在进行一项示范实验，开发一项名为“MFLP & LOGI Berth”的新服务，该服务将在卡车泊位安装人工智能摄影机，以可视化来节约时间并促进联合运输。令人惊讶的是，托运人对装卸时间和等待时间并没有准确的掌握。三井不动产相信这类服务必将大有裨益，因此正在开展示范实验，并考虑在未来实施。希望通过三井不动产的物流设施提供与时俱进的服务，从而在竞争中生存和发展。

三井不动产最近的开发项目，2024财年竣工的项目有四处：MFLP Sendai Natori I（宫城县名取市）、MFLP Nagoya Iwakura（爱知县岩仓市）、MFLP LOGIFRONT Tokyo Itabashi（东京板桥区）和MFLP Yasuhama（横滨新子安），且招租进展顺利，物业已基本租满。2025财年，三井不动产在神奈川县海老名市、埼玉县三里市和北葛饰郡、大阪市淀川区、京都府八幡市和茨城县日立仲市共启动六个项目的建设。

▲ 三井不动产已完工的物流设施

截至2025年8月，三井不动产已建成58座物流设施（其中4座位于海外），总建筑面积约465万平方米。加上尚未建成的设施，总开发规模为78座，总建筑面积约610万平方米，累计总投资额约1.3万亿日元（约5,592万元人民币）。迄今为止，三井不动产一直致力于开发大型多租户物流设施MTW（Multi-Tenant Warehouse）。未来，希望专注于发展BTS型（Build-to-Suit量身定做型）仓库和冷藏仓库，同时也将发展区域从关东地区扩展到关西、东北部和九州地区。三井不动产之所以重视BTS 类型，是因为客户对统一规格布置的仓库并不满意，一些客户因商品的独特性或想要有自己理想的规划设计，往往会选择BTS类型的仓库。

在日本都会地区购买土地极为困难，尤其是关东与关西地区。三井不动产掌握着大量的土地信息，也擅长有效地整合这些信息。例如，土地征用团队中也有负责建筑和公寓大楼的人员，创造了一个可以共享土地信息并互相提出建议的环境，可以快速讨论诸如“在这块地上建造物流设施是否比建造商业设施更好？”之类的问题，因此内部网络和沟通能力是优势所在。

 

在涉及政府的土地调整项目中，这项优势也得到了充分利用。目前，三井不动产将开发项目放在了东京、名古屋、大阪和九州等人口稠密的地区，未来希望通过主动了解需求，积极进入这些地区。因2024年问题，物流运输企业都在规划如何减少司机的驾驶时间，缩短运输路径是必须的，因此，长途运输的中继站（仓库或转运中心）将是未来开发重点。

在冷冻冷藏仓库的开发方面，由于COVID-19疫情，日本消费者对网上超市和冷冻食品的青睐、对冷冻食品公司的法律限制以及仓库几乎满载运转等因素，需求正在增长。三井不动产在冷藏和冷冻仓库数量较多的船桥地区（千叶县）和厚木地区（神奈川县）开发整套冷藏和冷冻仓库。

▲ MFLP船桥店

不仅建造和出租仓库 还提供实验室和解决方案

三井不动产正在进行各种规划，在船桥建立MFLP & LOGI实验室和自动化电商物流中心，以及在MFLP LOGIFRONT东京板桥创建无人机研发中心。不仅是建造和出租仓库，而是要将这项业务发展成为对产业做出贡献的企业。这就是为什么三井不动产称自己为“产业开发商”。MFLP和LOGI Lab建立了一个体验式展厅，展示了全自动物流模型并提供解决方案，从而为物流设施配备有助于自动化的功能。

三井不动产希望通过创建一系列旨在解决物流问题的服务，来支援加强整个物流供应链的基础，例如之前提到的卡车泊位计划“MFLP & LOGI Berth”、提供咨询服务的“MFLP & LOGI Solution”以及提出自动化方案的“MFLP & LOGI Lab”。

▲ 电商自动化物流中心

三井不动产目标是开发一个多功能设施，包括仓库、办公室和实验室，以促进工业复兴，并通过使其成为多功能设施来增加附加价值，从而带动该地区的工业发展。随着人工智能和物联网需求的不断增长，也在加强大数据中心建设，并将业务拓展至工业领域，以此作为打造新兴产业基地的一部分。

随着人口减少和劳动力短缺加剧，自动化势在必行。从技术上讲，要完全实现无人化是可能的。在工作环境恶劣的冷藏仓库中，这一点尤其如此。然而，自动化应用的具体场景和方式取决于托运人和物流公司的想法。在某些领域，人工操作效率更高，而自动化究竟在多大程度上才是最佳选择，仍是值得探讨的问题。这正是“MFLP & LOGI”系列实验室及其解决方案提案发挥作用的地方。

▲ MFLP & LOGI 实验室

为了与社区共荣，让劳动者更愿意到这些物流设施内工作，让租户更容易找到人力，满足租户的需求，仓库和附属设施的完善是相辅相成的，现代化物流设施需要考虑将它们一起开发。例如，在千叶县船桥市附近有商业设施“LaLaport”、多功能活动设施“LaLa Arena”和物流设施“MFLP Funabashi”。这些设施都在相同区域，是否会造成商业设施和物流设施争夺人才，出乎意料的是，事实并非如此。有些人喜欢与人打交道，想在购物中心服务顾客，而有些人则希望磨炼技能，在物流设施中稳定工作，劳动市场各取所需不会混乱。此外，物流设施也开始承担公共设施的角色，例如与地方政府合作，在灾害发生前用作疏散场所。通过发展不仅用于本地互动，而且已成为城市基础设施的“城市发展物流设施”。这样做不仅能提升设施本身的价值，还能提升城市的价值，进而吸引优质租户，带来可观的租金收入。

ALP永联物流开发 智慧仓储设施“OMEGA”

成立于2014年，永联是中国台湾领先且规模最大的机构型物流地产开发商，致力于打造符合国际规格的永续现代化物流设施。截至2025年，永联已成功打造17座高质量设施，管理超过75,900平方米的楼地板面积。

 

ALP携手机构型投资人，在每个目标国家投资10亿美元，开发五个智慧仓储设施“OMEGA”。这些项目，策略性地布局于中国台湾及东南亚市场，在马来西亚雪兰莪州的OMega武吉拉惹项目现已在运营，是马来西亚首座国际级智慧仓储设施；在泰国曼谷挽那县也在兴建“OMEGA”设施；此外在越南与日本也都在筹备兴建“OMEGA”设施，凸显了其改变亚太区域物流的决心。

几年来，ALP已将其物流解决方案从地产开发，发展到物流解决方案和物流服务。从物流地产的角度，ALP的使命是让物流行业更简单、聪明、永续。这种执着使ALP成为业界首批提供自动化和机器人解决方案的物流物业开发商之一。此外，还推出产业专仓如电商仓与酒仓等，都在满足客户的特定需求。

 

永联推出所谓OMEGA品牌的智慧仓储，其核心是自动仓库的共同利用，自动仓库的出入口可对应各个租户来使用。永联让租户不用租赁仓储空间，只需租赁拣货、包装及暂存空间，而利用公共的自动仓库来调节储存空间，则可大幅节约租赁空间以降低成本。OMEGA仓以简单、聪明、永续为核心理念，结合建筑设计与自动化设备，通过科技提升仓储效率，提供完整供应链解决方案。更接轨AI人工智能新时代，灵活应用相关技术，持续推动物流产业革新。

OMEGA为一座大型且整合自动化软硬件的智慧仓储，其中坐落于桃园市杨梅区的OMEGA 2杨梅已于2024年5月完工并正式营运。该项目斥资超过20.64亿元人民币，占地6.6万平方米、总楼地板面积超过8.8万平方米，高达40米的AS/RS储存区搭载33台高效率堆垛机，可容纳超过80,000个托盘储位，并配备174座装卸码头。通过专为自动化解决方案打造的整合性管理平台，串接系统及自动化设备，能同时容纳完整的供应链上下游，提供弹性且高效的仓储方案。

 

ALP执行长张建泰对于建筑美学非常坚持，他认为单色调的铁皮屋仓库非常丑陋，他要盖的是非常时尚有科技感的现代美学仓库，仓库要非常舒适、人性化，充分考虑人性需求，因此在大型园区中设置公共的“ALP咖啡厅”提供简餐与饮品，中午的简餐约20元人民币，较外卖餐食便宜约20%，要让在物流园区的工作者拥有自豪感，愿意来这里工作，因此ALP的物流园区租户，招工都不缺。

 

对于OMEGA设施的科技服务，张建泰执行长说道：“永联致力于为不同企业提供系统化管理货物的智慧仓储解决方案，并于OMEGA运用数字模拟技术，预测客户端对于仓储物流的使用需求与变化，协助企业提升营运效率和决策准确性。放眼未来，永联将进一步融合人工智能提升仓储物流自动化、客户服务、预测性维护等技术，接轨全球，迈向AI物流新时代。”

永联除了持续导入自动化设备与智慧科技，提供快消品、零售渠道、医药及科技制造业等多元产业，最简单、聪明、永续的供应链解决方案，更将进一步以AI人工智能技术导入物流产业为目标，从机器学习、预测分析、影像辨识、生成式AI四大面向发展，实际整合、应用于永联已成功打造的智慧仓储场域，在物流产业中持续创新。

ALP的公司文化是致力于追求不断的创新，并重新定义物流行业。聘用来自不同背景和观点的最佳人才，并建立了互助的文化。在这样的互助互信的环境中，ALPer可以畅通地进行思考，挑战和精炼彼此的想法与点子。让物流产业更加简单，聪明，永续并不是一个容易的任务，但将会是非常精彩的！

部分资料来源/三井不动产官网、永联物流开发官网。

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《现代物流》| 文章精选140

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